Жилые кварталы в «Сколково»

Жилые кварталы в «Сколково»

20 октября 2017 г.

Евгений Дятлов

Статья представлена по материалам телеграм канала skolkovo_leaks.

Сегодняшняя публикация о жилых кварталах, построенных на территории Инновационного центра «Сколково». Работа по этому проекту началась в далёком 2012 году.

Строительство

«Дочка» Фонда «Сколково» — объявила конкурс (подробности на официальном сайте Фонда — здесь) на проектирование и строительство 
Кварталов №9, 10, 11, 14. Правда, Квартал №14 так и не дошёл до реализации (построили только 9, 10, 11) — причины нам неизвестны. Может быть, кто-то из читателей потом нас дополнит в нашей рубрике #нампишут. По итогам, конкурс выиграла именитая компания Strabag. Но, как это ни странно, на сайте компании этого проекта нет в портфеле. Мы долго искали документы — единственное, что нашлось — небольшая новость (подробности здесь) о том, что на строительство вышла компания ОАО «СКМ Инжиниринг», которая заняла почётное второе место в тендере. Правда, официальный сайт этой компании уже не работает — причины будут чуть ниже.

Сроки окончания строительства и сдачи объекта по материалам конкурса с 15 февраля по 30 апреля 2014 года. Все четыре квартала должны были сдаваться одновременно.

Но строительство не завершили ни в 2014, ни в 2016 году. Кварталы сдавали в 2017 году и делала это уже другая компания — «RD Construction». Это единственная компания, у которой этот проект оказался в портфолио — посмотреть его можно здесь. Остаётся загадкой — как такое могло случится? На сайте Фонда мы не нашли ни новый конкурс, ни материалов, что «RD Construction» участвовал в процедуре закупки ранее — в том конкурсе 2012 года под почётным номером три была компания ООО «ПСП-ФАРМАН», которая уже построила «Гиперкуб» и «Матрёшку» на территории «Сколково».

Что же случилось с компанией ОАО «СКМ Инжиниринг» и почему они не смогли закончить проект? Мы пытались, как уже писали выше, получить информацию на их официальном сайте, но он уже успешно не работает. Как нам сообщает сервис whois, в ноябре этого года домен уже можно выкупить у компании OOO «SKM group».

После проекта в «Сколково» компания встала на путь банкротства: сначала они не рассчитались со своими подрядчиками на объектах «Сбербанка», а потом в 2016-2017 гг. началась процедура банкротства, судя по сайту Арбитражного суда г.Москвы. Судя по всему, компания не смогла покрыть дыру в своём бюджете за счёт новых проектов.

Заселение

Про новоселье в «Сколково» и рассуждения «кто же там будет жить?» разговоры начались, когда стало ясно, что сдаваться кварталы будут уже в «ближайшее» время — три года пытаться построить жильё — ни один рынок такого не стерпел бы, кроме субсидируемого. Первые робкие публикации на эту тему были на сайте Фонда уже в мае 2016 года (рассуждал на эту тему Антон Яковенко — генеральный директор Дочки Фонда «Сколково» — здесь). Само же заселение свершилось только 
31 января 2017 года на торжественной церемонии с участием Президента Фонда «Сколково» — Виктора Вексельберга. Посмотреть фотографии квартир и коттеджей можно в статье на полит.ру (здесь) — издании, которое изо всех сил ведёт отдельный раздел про «Сколково» и его жизнь.

Цены

В конце нашей статьи хотелось бы осветить самую интересную тему — стоимость аренды в жилых кварталах. Да, покупать в собственность их нельзя — уверены это временно, так как наши консультанты в области инвестиций утверждают, что это «утопия» и Фонд вряд ли имеет возможность получать такие «длинные» деньги с учётом того, что под строительство оформлен кредит. Либо Фонду нужно залезть в пенсионные деньги, чтобы чувствовать себя спокойно, а с учётом последних событий в банковской сфере этого сделать никто не даст.

Стоимость аренды квартир и коттеджей Вы можете посмотреть на официальном сайте кварталов (ссылка здесь) — ребята не поленились и сделали сайт как у всех застройщиков с картой и планировками, интересно пощёлкать.

Но, интерес падает с каждым новым просмотром квартиры. Ценники приятные:

— квартира с 1 спальней — от 46 до 60 тыс.руб. в месяц;

— квартира с 2 спальнями — от 72 до 89 тыс.руб. в месяц;

Квартиру с 3 спальнями смотреть не рискнули — может и нет её там на сайте. При переходе на ценники в коттеджах мы смело закрыли радужное окно в мир инноваций — 230 тыс.руб. в месяц — это уже перебор (но мы решили, что надо Вам показать — сделали скриншот ниже).

Можно без особых проблем снять жильё рядом — например, в Одинцово, «квартиру с 1 спальней» (в простонародье — «однушку») за 35 тыс.руб., а если с деньгами всё в порядке, то коттедж или дом от 120 тыс.руб. до бесконечности — зависит от Ваших аппетитов и потребностей.

Теперь становится очень размытым и невнятным «портрет инноватора» в глазах Фонда «Сколково». Кто эти люди?

Насколько близко мы общались с разными создателями «стартапов» — у них каждая копейка на счету и нет возможности себе позволить такое жилье, если, конечно, мы не берём людей, из огромных компаний (с оборотом более 50 млн.руб.), которые считаются участниками «Сколково», но причислять их к «стартапом» необъективно, или людей, работающих в самом Фонде и его дочках, как описано в статье на сайте Фонда.

Хотя, если в этих домах живут люди, владеющие автомобилями, как на фото, то с ценами всё в порядке (фото из той же статьи):

Давайте посмотрим — пользуются ли спросом квадратные метры по такой цене?

1) 9 квартал: дом 1 — из 57 свободна 31 квартира; дом 2 — 53/41; дом 3 — 72/54;

дом 4 куда-то пропал; дом 5 — 72/54. Из 254 квартир свободны — 180 (70,9%).

2) 10 квартал (тут у нас трёхуровневые таунхаусы): сектор 1 — из 4 таунхаусов 3 свободно; 2 — 7/5; 3 — 10/8; 4 — 2/2; 5 — 10/10; 6 — 8/8.

Получается, что 80% таунхаусов свободны.

3) 11 квартал (коттеджи): из 80 заняты 17 коттеджей. 21% коттеджей сданы в аренду.

После таких успешных продаж с начала 2017 года и цен не удивительно, что Виктор Феликсович, так призадумался на фотографии.

Стоимость

Подумать есть о чём: ВЭБ выдал кредитных средств на 2,6 млрд.руб. на строительство жилых кварталов (источник). В 2015 году Антон Яковенко утверждал, что общее финансирование на 7 жилых кварталов — 
около 15 млрд.руб.:

«Рассматривается вариант привлечения заемного финансирования. Фонд берет эти деньги на приемлемых условиях, строит сам жилье, сдает его в аренду и за счет сгенерированного потока от аренды возвращает этот кредит», — пояснил А.Яковенко.

По его словам, это могут быть деньги частично фонда, частично ВЭБ. Он также отметил, что возможно привлечение инвестора в этот проект, который построит жилье и начнет сдавать его в аренду».

То есть деньги ВЭБ — это, судя по всему, не полная стоимость проекта. Прикинем стоимость строительства 1 кв.м. жилья в инновационном центре.

В технических заданиях на проектирование в конкурсе 2012 года были следующие показатели («жилая площадь в аренду, кв.м.»):

1) 9 квартал — 11 145 кв.м.;

2) 10 квартал — 6 626 кв.м.;

3) 11 квартал — 14 410 кв.м.

«Квартал 14» мы не считаем — его так и не построили. Таким образом, получается, общая площадь в аренду — 32 181 кв.м. Стоимость строительства получается: 2,6 млрд.руб. / 32 181 кв.м. = 80 793,02 qhiqquiqxtiudkmp руб./кв.м.

Не нужно быть финансистом и инвестором в одном флаконе, чтобы понять сколько лет будет окупаться такой объект. Принцип ценообразования на аренду тоже понятен — банку же ещё надо проценты возвращать. Или не надо?