Недобросовестные застройщики: какие аферы появились на рынке недвижимости

Недобросовестные застройщики: какие аферы появились на рынке недвижимости

02 октября 2018 г.

Ксения Жукова

По неофициальной информации, в Киеве насчитывается около 80 проблемных новостроек, в которые уже заселились более 50 тыс. человек. И эксперты говорят, что количество долгостроя только растет, ведь алгоритмов решения проблемы недвижимости практически нет.

«В этом году на рынке недвижимости все чаще проявляется новый негативный тренд. Если в 2012–2014 годах основными проблемами новостроев были неправильно оформленные документы (например, нецелевое использование земельного участка), то сейчас все больше вопросов к финансированию. Есть риск, что проект не будет закончен из-за нехватки денег», – рассказал «КРАПКЕ» глава совета Экспертной межотраслевой организации Украины Анатолий Топал.

Его слова подтверждают киевляне. «Мы купили таунхаус под Киевом. Все шло хорошо до того момента, пока у застройщика не закончились деньги. Оказалось, что он продавал один дом и строил на эти средства следующий. Но застопорилась одна стройка, другая…  В итоге мы живем среди пустых незаконченных коробок. Дорогу делаем за свои деньги. Получить право собственности не можем: объект не хотят принимать, пока он не будет завершен», – жалуется жительница столицы Дарина.

«КРАПКА» спросила у экспертов: «На что обращать внимание, покупая жилье, чтобы не стать жертвой недобросовестных застройщиков?»

Выбирать компанию, а не район

Специалисты советуют выбирать не район или цену, а надежного застройщика. «Выбор компании, которая лидирует на рынке недвижимости, если и не дает стопроцентной гарантии, то защищает от риска того, что строительство остановится на этапе котлована. Лучше рассматривать фирмы, у которых есть хотя бы несколько построенных беспроблемных объектов. Если же вы решили довериться малоизвестному застройщику, лучше отдать предпочтение тому, который возводит дома высотой до пяти этажей, – комментирует адвокат юридической компании «Климчук и партнеры» Виталий Швец. – Мелкие застройщики часто соблазняют низкими ценами. Однако не следует забывать, что строительство может остановиться на первом же этаже. А если проект незаконный, завершить его даже своими силами, с помощью пайщиков, нереально».

Управляющий партнер RED Community (профессиональное сообщество девелоперов жилой недвижимости) Татьяна Шульга добавляет: «Сама большая ошибка тех, кто покупает недвижимость экономкласса (она самая востребованная), – погоня за ценой. Многие закрывают глаза на нехватку разрешительной документации, замедление темпов строительства и различные нарушения. Но если цена ниже рыночной, это должно насторожить. Потребуйте документы, проверьте надежность застройщика, изучите информацию на форумах: какие дома уже построены, довольны ли их жильцы. И только после этого принимайте решение»

Курсы по изучению земельных вопросов

Множество покупателей пострадало и продолжает страдать из-за земельного вопроса. По сей день многоэтажки возводят на участках, выделенных, например, под садоводство или одноэтажные постройки. В итоге возникают проблемы как с оформлением права собственности, так и с подведением газа, воды, электричества и пр.

По просьбе покупателя застройщик должен предъявить пакет документов, подтверждающих право на использование земли. Но по словам экспертов, этого может быть недостаточно.

«Вы должны изучить не только текущие документы, но и всю историю выделения земельного участка – была ли процедура законной. Есть косвенные признаки, по которым можно понять, что что-то нечисто. Вы можете самостоятельно пройти полуторагодичные курсы по изучению земельных вопросов или обратиться к специалистам», – заметил Анатолий Топал.

Где искать правду

Виталий Швец дает несколько советов: «Проверьте целевое назначение земельного участка, на котором строится дом, и имущественные права на землю, воспользовавшись сайтом публичной кадастровой карты http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Не отнесен ли объект строительства к самовольному, можно уточнить на сайте межведомственного центра мониторинга застройки Киева http://monitor.mkk.kga.gov.ua. Пройдя по ссылке https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors, вы узнаете, не открыты ли по застройщику исполнительные производства. Они грозят арестом банковских счетов и имущества застройщика. Наконец, загляните в Реестр судебных решений (http://www.reyestr.court.gov.ua) и убедитесь в том, что судебных тяжб нет. Вы можете найти и косвенную информацию, которая должна вас насторожить. Скажем, компания не платила налоги или у нее есть невыполненные обязательства, долги перед контрагентами. В итоге деньги, которые застройщик не заплатил за бетон, могут обернуться арестом счетов. Пока задолженность не погашена, нормальной работы не будет».

«Контролирующие органы как Чебурашка»

«В Украине контролирующие органы как Чебурашка: больше уши, большие глаза. Все видят, все слышат, но ничего сделать не могут. В итоге дома возводят на склонах, где возможны оползни, или в зонах подтопления», – комментирует Анатолий Топал.

Эксперты также сказали «КРАПКЕ», что многие строители пытаются сэкономить в ущерб качеству, поэтому жилье бизнес-класса на самом деле едва дотягивает до экономкласса. При желании можно заказать экспертизу, оценить качество стройматериалов, соответствие их заявленным в проекте. И конечно, делать это надо до покупки недвижимости.

«Пайщик может заказать экспертизу, но застройщик не станет перестраивать дом из-за одного человека. Большинство же будущих жильцов думает: «Лишь бы сдали дом. Зачем этому мешать?» Ведь в ходе проверок могут возникнуть сомнения в законности объекта, и стройка остановится», –заметил Виталий Швец.

Экспертизу сделали. Что дальше?

По словам экспертов, против застройщика один в поле не воин. Активистка из Броваров Ирина Никитична призналась «КРАПКЕ», что найти грамотного специалиста по вопросам недвижимости не так уж просто.

«Мы привлекали юристов, но они появлялись, а потом исчезали. Или же готовили документ с незаметной, но существенной ошибкой. Очень тяжело найти хорошего специалиста, и на него надо потратить много денег, – заметила Ирина Никитична. – Ваши силы и возможности застройщика неравны. Например, мы добились гражданских слушаний по вопросу одной стройки. На них пришло 700 человек, 600 из которых привела строительная компания. Или такой пример: я хожу по судам из-за одной-единственной пресс-конференции».

Но похоже, в наших реалиях без юриста не обойтись. «Вы можете привлечь экспертов. Но что вы будете делать с их заключениями потом? Юрист же подскажет, как повлиять на застройщика, – добавил Виталий Швец. – Но даже при соблюдении превентивных мер своевременную сдачу объекта строительства никто не eiqrqiediqkkkmp гарантирует».

krapka.club